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■ 王丽新
8月份以来，中央层面抓续鼓吹城市更新行为。同期，“北上广深”四大一线城市均出台新一轮粗疏限购政策。在楼市传统销售旺季，政策层面抓续开释援救信号，折射出房地产行业发展模式正在发生根人道出动，中枢主题从“限制扩展”转向“质料+就业”双轮运行，迈向转型新阶段。
在笔者看来，传统“高欠债、高杠杆、高盘活”的房地产开发模式还是闭幕。在资格了长达数年的深度休养后，“保交楼”专项借债、下调首付比例和利率、限购放宽等政策“组合拳”已初步稳住商场。为顺应商场新变化、称心种种化居住需求，现时房地产行业高卑劣皆在探寻新发展旅途，合座呈现出聚焦“四条旅途”发力，加速鼓吹转型的新闲隙。
第一条路：汇集元气心灵降欠债，优化行业金钱欠债表，遵从财务安全线。从上市房企半年报数据看，行业金钱欠债表正在出现积极变化，百强企业剔除预收账款的金钱欠债率均值抓续下落。
各种房企集会内容情况多措并举降欠债。有的企业利用野心肠物业贷置换信用债，裁汰有息欠债限制；有优质底层金钱的房企通过基础范例公募REITs等新门路盘活金钱，优化金钱结构；流动性有压力的企业剥离闲置金钱回笼资金；脱险房企通过增资扩股、债转股、引入战术投资者以及债务重组等技巧改善老本结构；部分企业通过缩减投资、提前偿还高息债等口头裁汰合座欠债限制。企业有息欠债限制降下来，偿债风险裁汰，房地产行业金钱欠债表就会获取优化，这将推动商场加速出清风险，进入健康发展新通说念。
第二条路：活泼休养推盘节拍，快速回笼资金，看守好现款流人命线。在商场需求尚未全面回暖的情况下，企业需盘货库存情况，活泼休养各个区域、城市乃至具体形貌房源的推盘节拍，幸免盲目跟风和过度供应。就当下来看，囤地缓开发赌地盘红利的时期早已远去，现款流才是王说念。房企正通过精确营销、合理订价等策略，快速回笼资金，确保其宽泛运营和现款流踏实。比如，一线及中枢二线城市去化周期相对较短，在联系政策援救下，房企通过路线式订价法收场快速去库存。此外，部分房企正通过数字化营销技巧擢升振荡率，诳骗VR看房、元六合体验等多种口头营销。
第三条路：擢升金钱运营后果，拓展新交易旅途。行业进入深度休养期以来，交易运营、代建、长租公寓、物业惩处等赛说念营收对企业事迹孝顺越来越大。
大皆房企强调要向“新发展模式”转型，注释轻金钱运营，将业务要点转向存量野心，用野心肠现款流运行转型。比如，招商蛇口提议“从以开发为主转向开发与野心并重，从重金钱为主向轻重集会出动，从同质化竞争向各别化出动”的“三个出动”。再比如，2025年上半年，新城控股交易运营收入（含税房钱收入）69.44亿元，同比增长11.8%，交易板块已成为其利润结构的“压舱石”。
从投资者视角看，企业若能通过供应链优化和数字化转型，将野心肠物业业务毛利率擢升至较高水平，并充分利用REITs等老本商场器具，酿成“投融管退”专科化单干闭环，创造踏实的现款流和利润增长点，则企业估值有望获取开导乃至重构。
第四条路：“好屋子+好就业”双轮运行，休养投资策略，稳住ROE（净金钱收益率）基本面。跟着居住需求从“有莫得”转向“好不好”，房地产下半场一定集聚焦“好屋子+好就业”。
“好屋子”不仅意味着高品性的建筑质料，还需具备称心的居住环境、完善的配套范例和优质的物业就业。加大居品研发和窜改参加，擢升形貌标“居品力”，围绕屋子提供全人命周期的就业，是企业擢升ROE的势必之选，亦然行业将来发展的中枢标的。在这一趋势下，头部房企精深聚焦高能级城市投资，取舍“优中选优、深耕中枢”的策略，确保形貌标盘活后果和高附加值的盈利空间。
总体而言，现时房地产商场已由增量开发转向存量运营时期，房企在“新与旧”的出动中徐徐找到允洽本身的新发展模式，这将加速推动房地产行业迈入转型新阶段，进入健康发展重生态。
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包袱剪辑：高佳